房屋租赁合同无效后装饰装修费用的赔偿，应明确合同无效的责任并合理计算损失（二）

案情介绍

2016年7月6日，甲公司与乙公司订立《租赁合同》，主要约定，乙公司从甲公司处租赁1号房屋，租赁期限自2016年7月6日至2036年7月5日；租赁用途为办公；乙公司可根据自己需要对承租房屋适当进行改造，但主体结构不能改动。合同订立后，甲公司将1号房屋交给乙公司，乙公司支付租金。乙公司对房屋进行修缮，室内进行装修，对院落及围墙均有修缮。

2017年5月23日，北京市规划委员会作出限期拆除决定书，1号房屋属逾期未拆除的城镇临时建设工程，限期拆除。现甲公司诉至法院要求确认双方签订的房屋租赁合同无效并要求乙公司腾退1号房屋。乙公司提出反诉要求甲公司赔偿装修损失。

裁判结果

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。1号房屋系临时建筑，甲公司与乙公司签订的房屋租赁合同无效。出租人同意承租人装饰装修，合同无效后，对于已经形成附和的装饰装修物，出租人不同意折价利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。

甲公司在与乙公司签订《租赁合同》时虽向乙公司披露了“房屋无产权证”，但未向乙公司披露涉案房屋及院落系超期临时建筑的事实，致使乙公司产生长期租赁的心理预期，并在此预期基础上投入大量资金对房屋及院落进行修缮以及室内装修等工程，因此，导致《租赁合同》无效的主要过错在于甲公司，甲公司应对上述合同无效造成的损失承担主要责任，乙公司承担次要责任。

法官提示

导致房屋租赁合同无效的原因有很多，司法实践中常见的是就未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的临时建筑签订的房屋租赁合同。尤其对于双方约定租赁用途为商业用途的，承租人在承租房屋后进行装修，在产生纠纷后装修损失的赔偿往往成为双方争议的焦点。在出租人不同意利用装修时，由双方按照导致合同无效的过错分担损失，对双方的过错比例的确定，应根据个案来区分判定，但是，在没有特殊约定或者特殊情况下，认定出租人的过错大于承租人，出租人对于装修损失承担主要责任。

第二，对于装修损失的确定，在房屋租赁合同无效的情况下，出租人与承租人关于房屋租赁期限的约定亦无效，因此不能按照合同约定的租赁期限分摊装修费用，出租人和承租人应对纠纷发生时现存装修物进行工程造价评估鉴定，按照装饰附和物的现值分担损失。