经营性房屋租赁合同纠纷案件基本情况及特点

2017年以来，门头沟法院共计受理涉房屋租赁类型案件697件，其中，涉及经营类房屋租赁合同纠纷294件，受案数量呈逐年递增趋势。此类案件判决结案约占61%，案件涉及标的额大，调解难度大。与普通案件相比，此类案件呈现以下特点：

1 . 承租方以提起诉讼为主，出租方多提出反诉。经营性房屋租赁合同中，承租方的主要合同义务是交纳租金，租金通常按照季或年进行交纳；出租方的主要合同义务为交付租赁房屋。双方在履行租赁合同中发生争议且无法协商解决时，承租方往往会自行停止经营并搬离租赁房屋，诉请解除合同并要求出租方返还多交纳的租金。对此，出租方多认为承租方尚未正式办理腾退手续、租赁房屋内仍存有承租方的物品，或要求继续履行合同，或同意解除合同，但要求承租方支付拖欠的租金、水电费和物业费等费用。

2 . 主体法律地位平等但实际地位失衡。该类案件的承租方或为自然人或为企业，而出租方主要为企业，部分案件的出租方为专门从事房屋租赁的经纪机构。基于公司的法人特征，自然人在签订和履行合同过程中容易受到出租方的牵制，致使双方的实际地位失衡。即使是企业之间的租赁合同，也会因出租方的优势合同地位而引发实际地位之差异。该种地位失衡在合同签订之初即有显现，双方签订的合同多为出租方出具的格式合同，承租方一般只能同意合同所载全部内容，而部分格式合同下出租方的责任明显低于承租方。

3 . 经营性房屋租赁合同纠纷案件调解撤诉率低。该类案件的双方当事人均具备一定的诉讼能力，对通过诉讼解决纠纷持审慎态度，诉至法院多系自行协商未果。双方对合同解除时间、实际腾退时间等合同解除中出现的问题，甚至对租赁范围、租金标准等合同内容持有异议，而经营性租赁房屋的租金标准高、数额大，在双方诉请针锋相对的情况下，通常难以达成双方均能认可的调解意见，故此类案件的调解、撤诉率较低。