房屋买卖合同纠纷：村集体成员与非本集体成员之间签署的宅基地买卖合同无效。

【裁判观点】

农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故村集体成员与非本集体成员之间的宅基地买卖合同因违反法律法规强制性规定而无效。

本案中，双方在签订合同时除明知买受人非本集体经济组织成员会导致合同无效外，还存在虚设购房款金额意图获取高额征迁补偿款的相互串通行为，则双方对合同无效均存有过错，法院根据公平原则酌定双方各承担一半的过错责任。

相关案例：

新疆维吾尔自治区高级人民法院（2023）新民再142号

新疆维吾尔自治区高级人民法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》之规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，该条款属于效力性规定，杨某、张某与刘某、冯某并非同一集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权获得或变相取得宅基地使用权，故《协议书》无效。

根据合同无效后互相返还的原则，买受人一方应当返还房屋、支付占有使用费以及如有财产损毁需赔偿损失，出让人一方应当返还购房款、资金占用期间利息以及如有添附部分则应当支付相应对价。

本案中，刘某、冯某向其所在村集体经济组织成员以外的人员转让房产，杨某、张某作为非案涉房屋所在集体经济组织成员与之达成交易购买诉争房屋，双方对合同无效均存在过错，法院认定各方对合同无效均应承担50％过错责任。

原审已查明，案涉房屋已于2017年5月18日被拆迁且拆迁款已由出卖人领取，虽然原物已属于事实上的返还不能但房屋拆迁价值已由出卖人获取，出卖人应及时向买受人返还购房款22.5万元。

但房屋被拆迁后，双方未积极协商合同不能履行情况下如何解决双方矛盾纠纷，买受人对案涉房屋已丧失占有，此时出卖人继续占有案涉22.5万元购房款缺乏法律依据，应当支付占用期间的利息。