房屋买卖合同纠纷：开发商限制购房者针对房屋面积差异（大于3%）的解除权及赔偿请求权，该条款为无效条款

【裁判观点】

房屋面积属于房屋买卖合同的实质要件，是广大购房人购房时考虑的重要因素。

若开发商在房屋买卖合同附件或补充协议中以明显不公平的条款限制了购房人针对房屋面积差异的合同解除权及赔偿请求权，该条款属于开发商不合理免除己方责任的格式条款，属于无效条款；购房人仍有权依照房屋买卖合同正文关于房屋面积差异处理办法的约定主张解除合同并要求相应赔偿。

相关案例：

新疆维吾尔自治区高级人民法院（2023）新40民终532号

新疆维吾尔自治区高级人民法院认为：关于《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第十条是否构成对合同正文第十二条内容的变更，

首先，商品房对普通群众来讲，属于大宗贵重商品，与群众的利益息息相关，故其面积应以实测建筑面积为准，而不以当事人之间是否另有约定而改变；

其次，一般情况下主合同与补充合同（协议）一般不会同时产生，会有时间差，主合同成立时间在前，补充协议成立时间在后，这是补充协议产生的时间规律。

本案中商品房买卖合同的补充协议与《商品房买卖合同》系同一天签订，与《商品房买卖合同》一样也是开发商提供的格式版本，属于格式条款。

在庭审调查过程中，南岗房产公司并未向法庭举证证明附件五《补充协议》第十条构成对《商品房买卖合同》第十二条内容变更的依据，也未提供就本案已然存在的面积误差问题按照据实核算且多退少补的原则进行处理的依据以及除在《商品房买卖合同》第十二条中就面积误差问题有约定外，另有其他变更或替代约定的依据，且本案中并未明确发生冲突或抵触情况要以补充协议为准之约定。

目前该房屋的实际使用率已有所改变，买房人在商品房买卖合同签订过程中往往处于弱势一方，应当合理的确定各方权利和义务，如《补充协议》第十条构成对《商品房买卖合同》第十二条内容的变更，等于变相剥夺了购房人的合同解除权及赔偿请求权，对合同的实质要件进行不利于购房人一方的修改，显然背离了补充协议的作用及价值，既有违公平原则和社会主义核心价值观理念，也不符合合同目的，易导致在面积发生误差时，购房人难以依据合同向开发商主张退房及违约责任，明显不合理地加重了买受人的责任，排除了买受人的主要权利，故本案《补充协议》第十条不能构成对《商品房买卖合同》第十二条内容的变更，对该房屋面积误差的处理应当按照《商品房买卖合同》约定的内容进行处理。

另外，关于商品房买卖合同，一般都会有关于房屋实际交付套内建筑面积和预测建筑面积不一致情况下的约定或处置措施，通常上下浮动3％以内不得以此为由解除合同，如果超过这个误差比值，购买者可以以此解除合同。

根据《商品房销售管理办法》第二十条之规定，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。