"资产服务合同"被认定为房屋租赁合同，无权单方解约构成违约案——北京市海淀区人民法院，(2021)京0108民初1450

该合同虽名为资产服务合同，但根据合同约定内容，自如公司以自己名义对外出租，对租户选择完全自主，不涉及委托事务费用等情形，该合同不符合委托合同特征，应认定为房屋租赁合同。

根据租赁合同性质及双方合同约定，菅玉杰主要负有交付涉案房屋的义务，自如公司则应依约支付租金及服务质量保证金，非因合同约定或法律规定，双方不得擅自解除，否则违约方应当承担相应的违约责任。……

首先，因双方合同为房屋租赁合同性质，自如公司主张属于委托合同进而主张任意解除权，不能成立。

其次，自如公司所援引的约定解除权是针对甲方即菅玉杰存在违约情形下所能触发行使的单方解除权，但菅玉杰于本案中并不存在任何违约行为。

再次，自如公司虽以涉案房屋被勒令拆除致无法满足出租条件及疫情影响经营收益等作为向菅玉杰主张解除合同的事由，但该公司未能述明相关影响及与本案争议之间关联关系之事实并就此向本院充分举证，且涉案房屋被分割出租的方式，属于违反政府部门规章及通知等规范要求的违反出租房屋面积限制条件出租的行为，对于可能面临被行政部门的限制或禁止，自如公司应当能够预见，也不符合情势变更的条件。

在自如公司不享有上述解除权的情况下，向菅玉杰发送解约函，并不能起到解除双方合同的法律效果，其向菅玉杰发送电子锁密码，也无法起到返还房屋的法律效果。

故本院对自如公司关于确认双方合同已解除之诉请不予支持。

相反，双方合同因自如公司违约行为所致，自如公司应当对此承担违约责任。

关于本案双方合同解除的性质及时点等争议，因菅玉杰未充分举证证明其于交接涉案房屋时明确向自如公司作出行使解除权的意思表示，本院对其相应行使解除权之主张不予采信。

但双方确于事实上办理了涉案房屋的交接，应视为双方就合同协商一致解除，本院对该解除时点予以确认。

同时，根据双方签署的交接记录单内容，双方对于其他合同项下争议，约定另行由法院裁决，可知菅玉杰并未因合同解除而放弃对自如公司违约责任追究的权利，双方合同解除不能免除自如公司所应承担的违约责任。

故现菅玉杰要求自如公司承担违约责任即支付合同解除前租金、赔偿逾期付款违约金及房屋解除后空置租金损失，符合合同约定及法律规定，本院均予以支持。