自如公司"资产管理合同"被认定实为租赁合同，其单方解约无效但因拒不履行致合同终止案。北京市昌平区人民法院，(2021)京

一、对于双方之间《资产管理服务合同》的性质。根据《资产管理服务合同》的约定，自如管理公司以自己名义与租户签订房屋租赁合同，无论其是否从租户处获得收益，均须按照约定的期限向李怀志支付固定收益。

实际经营过程中，自如管理公司对于租户的选择有完全的自主权，既不用听从李怀志的指示，也不用将房屋出租情况向李怀志报告，更不存在李怀志预付处理委托事务费用的情形。综合上述情况，《资产管理服务合同》不符合委托合同的特征，应当认定为房屋租赁合同。

二、自如管理公司是否有权单方解除合同。自如管理公司虽然向李怀志送达了解除通知函，表明了其解除合同的意思表示，但由于双方之间的《资产管理服务合同》系房屋租赁合同，而非委托合同，因此，自如管理公司并不具有基于委托合同关系的单方解除权。

自如管理公司作为具有一定规模的房屋租赁企业，应当对相关房屋租赁的政策性规定全面知悉，同时对公司自身业务风险应当具有前瞻性预判。

自如管理公司在经营中设置优化间系其自身经营行为，优化间被拆除系其作为房屋租赁市场经营主体的商业风险所致，并非情势变更。

作为盈利企业，相关经营风险应由自如管理公司自行承担。自如管理公司以经营收益受损，合同目的不能实现为由主张可以行使合同解除权的意见，本院不予采纳。

综上，自如管理公司单方向李怀志发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如管理公司单方解除合同的行为无效。故对于自如管理公司要求确认双方之间《资产管理服务合同》已经解除的诉讼请求，本院不予支持。

三、双方之间《资产管理服务合同》是否能够继续履行。房屋租赁合同属于继续性合同，合同义务的履行建立在双方的信任基础之上，亦需要彼此较高的配合程度，在承租人明确表示不再履行合同的情况下，不宜强制承租人继续履行合同，租赁合同的目的已无法实现。为避免合同关系的僵持状态持续存在，故本院对于李怀志要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。……

因自如管理公司明确以自身行为表明不能继续履行合同，涉案合同客观上已无法继续强制履行，双方合同目的无法实现。

在该种情况下，经自如管理公司请求，本院判决终止双方合同权利义务关系，但是不影响自如管理公司应承担的违约责任。

李怀志可待合同权利义务终止后，就房屋收益等费用等一并向自如管理公司另行主张。李怀志作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同终止后续事宜进行处理。