房屋买卖合同纠纷：借名买房中借名人对出名人的债权，不能对抗抵押权人对出名人申请强制执行的权利。

【裁判观点】

根据合同的相对性，原卖方与隐名买方（借名人）之间约定未付清房款前不交付房屋，是其双方之间的内部约定。

现案涉房产已过户至买方（出名人）名下，抵押权人就只认出名人为涉案房产的权利人，并就涉案房产设立抵押登记。

因此，抵押权人享有优先受偿权，可直接向法院申请执行案涉房产。即，无论原卖方与隐名买方（借名人）的约定是否真实、合法，该种权利均不能对抗抵押权，即不能排除执行。

相关案例：

广东省高级人民法院（2021）粤执复670号

广东省高级人民法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

具体到本案，根据查明的相关事实，何某系借彭某之名购买复议申请人名下的涉案房产，何某系“借名人”，彭某是“出名人”。

对复议申请人而言，根据合同的相对性，其与何某之间关于未付清房款之前不交付房屋的约定是其双方之间的内部约定，是其针对何某而言的权利。

而对浙商银行深圳分行而言，该行依据对外的不动产登记而信赖“彭某”为涉案房产的权利人，并就涉案房产设立抵押登记。

无疑，浙商银行深圳分行的抵押权为善意取得，生效仲裁裁决也予以认可。

而申请执行人是对不动产行使抵押权，该不动产的登记人是“彭某。”复议申请人所主张的与“借名人”之间的内部约定显然不能对抗申请执行人所享有的担保物权。

换而言之，无论复议申请人与何某的约定是否真实、合法，该种权利均不能对抗抵押权，即不能排除执行。

复议申请人可向何某主张权利，事实上，另案生效判决已明确，何某应向复议申请人支付剩余购房款，其对何某的权利已确定为金钱债权的执行。

人民法院需对当事人主张其系案外人的理由，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定审查其是否真正的权利人。

在法律明确规定其他人所提权利不能对抗抵押权以及复议申请人仅享有对何某金钱债权的情形下，其主张应通过案外人异议程序进行审查的理由不能成立。