房屋买卖合同纠纷：开发商私自将案涉房产抵押，购房者可要求解除买卖合同并赔偿损失

【裁判观点】

开发商私自将案涉房产抵押他人，构成违约且该违约行为已使购房者无法实现购房目的，法院认定双方合同解除。

针对合同解除后的购房款利息返还问题，若购房者已实际使用房屋并因此受益（如出租租金），法院认定获益与开发商应付购房款利息可互相抵销；同时，开发商还要赔偿房屋溢价损失的可得利益损失。

相关案例：

河南省高级人民法院（2023）豫民再43号

河南省高级人民法院认为：

1、关于李某与银兴公司之间的法律关系的认定，虽然李某与银兴公司签订的《商铺认购书》约定该认购书仅为确认商铺买卖的阶段性行为形式，双方仍需签订正式《商品房买卖合同》，即从形式上看该认购书具有预约合同的性质，但该认购书与之后双方签订的三份补充协议相互补充，约定了房屋基本情况、房屋价款、付款方式、办理产权登记的日期、违约责任等，整体已具备商品房买卖合同的主要内容，且银兴公司已经收受李某购房款，李某亦实际占有和使用案涉房屋，故双方成立房屋买卖合同法律关系。

由于银兴公司将案涉房屋私自抵押给他人，已构成违约且该违约行为已使李某无法实现购买案涉房屋的目的，李某有权要求解除双方认购书及补充协议。

2、关于银兴公司应否返还购房款利息，因案涉房屋已经交付李某使用并对外出租获益，该费用可与占有价款一方即银兴公司应当返还的购房款利息相互抵销，在李某返还房屋前，银兴公司无须支付购房款的利息。

3、关于直接经济损失及评估费，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

因本案银兴公司隐瞒抵押构成违约，现有的证据亦不能证明李某对合同解除存在过错，故结合房地产市场价格变化情况以及双方过错程度,银兴公司应当赔偿李某房屋溢价损失3114358.8元，扣除银兴公司已经支付的85万元违约金，银兴公司还应赔偿李某损失2264358.8元。至于6万元评估费用，该笔费用是为了明确责任所支出的必要合理费用,应由违约方银兴公司承担。