房屋买卖合同纠纷：区分投资合作建房关系与房屋买卖关系的关键在于是否共同投资、共享利润、共担风险。

【裁判观点】

投资合作协议中约定投资换房形式参与商品房开发项目，且投资方不参与市场运作和管理、不论盈亏必须分得房屋，应认定为双方之间属于房屋买卖合同关系。

相关案例：

新疆维吾尔自治区高级人民法院（2023）新民再117号

新疆维吾尔自治区高级人民法院认为：关于案涉《投资合作协议书》的性质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第十二条的规定，合作开发房地产合同是以共同投资、共享利润、共担风险为本质内容的协议。

本案中，《投资合作协议书》对瑞峰公司投资数额、可分配的负一层建筑物面积、单价进行明确约定，且约定瑞峰公司不参与市场运作和管理，不论盈亏必须分得固定单价和固定面积的房屋。

据此约定，瑞峰公司不承担合作开发房地产的经营风险即可分得固定房屋。

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第二十二条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，双方当事人签订的《投资合作协议书》应当认定为房屋买卖合同。